【経済】韓国銀行「高齢化でも日本のような不動産暴落はない」[7/27] [無断転載禁止]©2ch.net
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「高齢化で人口構造が変われば住宅市場のパラダイムが変わり、日本のように不動産価格の下落期を迎える」。
数年前から提起されている「不動産暴落論」の主張だ。しかし韓国銀行（韓銀）の最近の研究結果は違う。高齢化が進んでも不動産価格が急激に落ちることはないという結論だ。
オ・ガンヒョン韓銀金融安定局課長らが２６日に出した報告書「人口高齢化が住宅市場に及ぼす影響」にこうした内容が書かれている。
日本は１９９１−９２年に不動産バブルが弾けた後、生産可能人口比率が減り、団塊世代が引退しながら、不動産価格の長期下落が続いた。１９９２年から２０１６年まで日本住宅価格の累積下落率はなんと５３％だ。
韓国は２０１７年から生産可能人口の比率が減る。では、韓国もバブル崩壊直前の日本と似た状況なのだろうか。
報告書は大きく３つの点で韓国と日本の状況が異なるとみている。まず、韓国不動産市場の上昇率は日本ほど急激ではない。日本はバブル崩壊直前の１９８６−９０年、６大都市の年平均住宅地価上昇率が２２．１％に達した。
当時日本は貸出規制も弱く、住宅担保貸出の担保認定比率（ＬＴＶ）が１００％を超過した。これに対し韓国は政府が住宅市場の安定のために宅地供給調節、貸出規制など政策的な努力をしている。
２つ目、１９９０年代の日本のように住宅供給量は高い水準でない。日本は１９９０年代初めのバブル崩壊で地価が落ちると、住宅建設がむしろ改善され、その後５−６年間は住宅供給量が大きく増えた。これは住宅市場のさらなる沈滞につながった。
一方、韓国は大規模な宅地開発より、従来の住居地整備事業（再建築・再開発）中心に住宅供給が行われている。再建築・再開発は従来の住宅をなくして新しい住宅を供給するため、大規模な宅地開発方式に比べて供給量は多くない。したがって供給過剰が長期化する可能性は低いということだ。
３つ目、日本との明確な違いは、日本は一戸建て住宅の比率が高いのに対し、韓国はマンションが多い。日本の場合、木造一戸建て住宅が多く、住宅の売買取引が活性化しなかった。
実際、日本の住宅売買回転率（年間売買件数／在庫住宅量）は１９８８年０．３９％、２０１３年０．３２％と非常に低い。半面、韓国は標準化・規格化されたマンションの比率が高いため取引が活発だ。
韓国は住宅取引回転率が昨年基準で１０．４％。マンションは居住便宜性で青年世帯が好むうえ、住宅の処分や賃貸が容易で、引退世帯の流動性確保の側面でも有利だ。したがってマンションに対する売買需要は増加が続く可能性が高いという結論だ。
とはいえ、高齢化による住宅市場の構造変化がないというわけではない。この報告書によると、老後生計費の準備と負債償還のために引退者が保有する住宅を処分する形態は７０歳から明確に表れる。中長期的な住宅需要（住居面積の合計）の増加傾向が緩やかに鈍化するのも確実だ。
しかし１−２人の高齢世帯が増え、引退者がより小さな住宅に移ろうとし、中小型住宅、マンションに対する需要はむしろ増えるという予想だ。同時に需要が少ない地方や老朽化した住宅は需要が減り、空き家が増える見込みだ。
高齢化が進めば「伝貰（チョンセ）」ではなく「月貰 （ウォルセ、毎月家賃を支払う）」中心に賃貸住宅市場が変わる傾向も続く見込みだ。５０代以上の世帯を中心に毎月家賃が入る賃貸業をする傾向が強まっているうえ、住宅を購入するより借りようとする青年世帯の需要も多いからだ。
ただ、首都圏地域では月貰への転換ペースが遅く、伝貰が長く残るとみている。伝貰が入ったまま住宅を売買しようとする投資需要、子どもの教育と交通の便宜を理由にした伝貰需要が多い地域であるからだ。
オ・ガンヒョン韓銀課長は「高齢化は中長期的に住宅需要増加傾向を鈍化させるだろうが、その流れは非常に緩やかであるはず」とし「住宅市場の構造的変化が需給不均衡を誘発しないよう高齢世帯向け住宅供給、青年層・低所得層のための公共賃貸住宅の拡充などを進める必要がある」と指摘した。
http://japanese.joins.com/article/710/231710.html
http://japanese.joins.com/article/711/231711.html マンションがメンテ不要なゼントラーディ仕様だったら価値下がらないかもね
あの国に関しては日本の木造建築よりも寿命短いから全面改装で大赤字になりそう 韓国のマンションがスラム化したら、
九龍城以上の恐ろしい世界と成るだろう。 大丈夫、将軍様が焦土にするから不動産の価値を議論するのは意味がない。バブルじゃなくアッシュだよ。 世界で唯一、中央銀行が赤字になる国が何を言っているんだか。(・ω・) んまあ何年か前の韓流とか言って調子に乗ってた時が頂点だったんだよ韓国の、あれが韓バブ後は萎むだけ。 ウリは日本とは違うニダ
優秀だから違うニダあああああああ
あいごーーーーーーー
と言ってると 韓国って何でも日本日本ばっかりだな。
日本からは相手にされて無いのにｗｗ そういうふうに言ってるってことは多分次の死因はそれ >国内の国民純資産を支えているのは「地価」だった。土地資産（6574兆7000億ウォン）が国民純資産の53.2％を占めた。
(中略)
>不動産関連資産は1京784兆1000億ウォンで約87％に達した。
不動産暴落したら本当におしまい 日本はIMFの世話になるこたないし不動産暴落の状況が韓国と違うって部分は同意
どっちがマシな状況なのかは言うまでもないけど言うだけはタダだし遠慮なく突っ走ってこい 韓国家計負債の70％以上が住宅担保ローン。
問題は、金利しか払っていない韓国型返済方式（全体の7〜8割）。
ローン満期に伴う元本返済の大きな節目が2019年に来る。
大抵は住宅担保ローンの借り換えでその場をしのぐことになるが、
物件の評価額が下がれば借金だけが膨らんでいく。
また変動金利がほとんどなので、もし政策金利が上がると元本が減らない借金は
家計負債に直結する。
朴槿恵政権時代に既存の住宅ローンを固定金利へ切り替えるため、税金を投入して
救済機関を作ったが、あっという間に資金が枯渇して中断した。
とりあえず2020年頃にどうなっているのかが見所。
ソウル市内のマンション価格は一旦下落したが、すぐにまた反転上昇した。
文在寅政権は発足後すぐにソウル市内の複数マンション購入（もちろん転売目的）に
規制をかけたが、あまり効果は無い様子。
ソウルに限れば、まだしばらくは不動産バブルが続くかもしれない。
逆に地方都市のマンション市場はすでに崩壊が始まっている。 わざわざ日本持ち出して大丈夫ニダ！
は、実はかなりヤバイんじゃ… マンション価格維持のためのまえふりか
誰かが売り抜ける アジア最貧国へ向かっていること、わかっているのか？ 中華宗主国様を見習って、価格統制
経済的に斜陽化するのに、高価格のまま固定化するんか 2030年には平均寿命90歳越えで世界一の長寿国になる試算が出てるのに
おまけにずっと国内流入より国外流出の方が人の数多いのに中長期的に緩やか？ずいぶん悠長だな バブルで馬鹿みたいに浮かれて自爆した日本猿は
世界経済の悪い見本です 皆さん気をつけて
まあこんな馬鹿みたいな失敗をする国は世界広しといえど日本猿ぐらいですが 韓国がこれから歴史に名を残す出来事が多発します。
すでにその序章は始まっています。
あり得ないことをするのが韓国人。
想定外の韓国。 バブルとは投機資金の暴走なんだよ、人口が原因じゃない。
回転率が高いのは、バブルの不動産転がしが盛んたからだろ。 韓国人に生まれて良かった〜
韓国人男性に抱かれたいわ〜 >>32
近所に経済破綻起こした
もっとマヌケな国があるだろうが
そんな事も知らねえのかよボケ >>32
まあ、なぜかバブル期を含めても債権国なんだけどねえ… >>36
なにせ、歴史を捏造しちゃうもんでなんも覚えてないニダ。
たとえどんな危機が訪れようとも、優秀なわれらは第二の漢江の奇跡で乗り切るニダ。 みずほから500億円借りた国営銀行wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww 1992年てバブルの一番高い時じゃないか、過去の平均値と比較したら
大幅に下がってるのは地方でも過疎化の進んだ地域
都市部は上がってる地域すら有るし
まあ全体として見たら、ゆっくり下がってる程度 <丶｀∀´>不動産暴落は無いが 不動産崩落はあるﾆﾀﾞ >>42
政令指定都市だが、当時5000万円のマンションが、今は同じ条件の新築が7掛けで買えるのは助かった。 高齢化も何も今がバブルのピークを超えた所だろ
何もしなくても弾けるから安心しろ 韓国の銀行も大変だねぇｗ
外資が撤収した＝価値ある商品が韓国内には無い って事だもんな？ｗ で？中国人買ってるの？
奴等が歯牙にもかけないなら価値ないよ。 まあキチガイ日銀総裁下での、日本のバブル潰しが異常だっただけだよ 日清戦争で日本が勝利し、朝鮮半島は清の属国から独立国へとなる事ができた。
だが、たちまちロシアに征服されそうになり、九州の目の先までロシアが迫る事に脅威を感じた日本は朝鮮を併合した。
当時のアジア最貧国であった朝鮮は学校も病院も工場も無かったが、日本は大量の資金を注ぎ込んで朝鮮にインフラを作った。
日本風の名前に改名が許されると朝鮮人たちは喜び勇み殺到した。
白人が世界中を植民地化し黄色人種を迫害している現状に異議を唱えた日本はアジア解放のためにアメリカとの戦争に突入した。
日本の敗戦後、白人たちは逆に日本がアジア諸国を植民地化したと嘘のレッテルを貼った。
すると日本軍に参加し一緒に戦っていた朝鮮人達も、捏造してまで当時の日本軍を悪く言い批難するようになった。 韓国にある韓国人がたくさん住む韓国人が作った高層建築多世帯住居上も下も右も左もエレベータ内も韓国人と考えると鳥肌
金貰っても嫌
絶対無理
こんなところ住めるのはゴキブリだけ アホか
不動産が暴落しなくても国その物が凋落してるだろうが >>56
つまり、ウォン立てでは暴落しないが、ウォンそのものが暴落しない保証はないということですな。 日本の場合はバブルはじけてデフレが進行したけど、
お隣さんの場合はスタグフレーションだからな」 >>8
半島全体がスラムだった日帝以前にもどれて幸せなんじゃない 既に糞舐め生活の準備はできているってチョンが言ってたニダよ >>1
まぁ、つまり、不動産価額が下がり始めたら終わるってことね！？w
分かりやすっww 韓国は日本みたいに家賃が月払い（ウォルセ）じゃなくて、家の値段の50％-100％に当たる金を一括で家賃として大家にわたし、退去時にその金がそっくり戻ってくるチョンセという家賃方式が流行っている。
んで大家は預かった金を投機（大体は私債という闇金融にまわすらしい）に回し、利ザヤを稼ぐ。
昔はチョンセは家の値段の50％程度だったが、不景気からこれが100％に上がってきた。
・・・だったら家買ったほうが良いんじゃね?と買い始めたのが今回のバブルの真相。
みんな家買ったらそらチョンセも廃れていくだろうとは思いますが。
なお、不景気にてチョンセ払えるだけの資本を持てなくて、ウォルセが増えてきたというのもあります。
それでもチョンセは高級住宅、ウォルセが低級住宅が多いとのことですが。
・・・・そんなところで住宅価格が下がったらどうなるか。
まあ考えたくないんだろうし対策もしたくないんだろうなあ（遠い目） ふーん
じゃぁIMFに恐れることはないね
よかったじゃん
日本のバブル崩壊は総量規制がげんいんだったんですが・・・
韓国はそういう分析調査を誤るから、進歩がないよｗ
急激に下がらないと言っているだけで、下がらないとは言っていないのがポイントだなwww こいつらの調査とかレポートとかは、まず願望があってそれに沿うデータと推論を並べるだけだからな。
で、それを信じたバカが後で騙されたことに気づき、後頭部を殴られたとか火病を起こす。
進歩しない連中だよ。 いつもの希望的観測というか楽観主義って感じだが、まぁ経済予測なんだからその方向でいいんじゃね？
文在寅の公約とそのための財源策が実行されるとこんなものは吹っ飛ぶけど、実行しないかもしれないしｗ >>1
>韓国は標準化・規格化されたマンションの比率が高いため取引が活発だ。
規格化 標準化されたハコばかりなら、いくらでも代替可能で「ここじゃなきゃ」という個別の価値がなく、人口減でジリ貧になるだろ。
>韓国はマンションが多い。日本の場合、木造一戸建て住宅が多く、住宅の売買取引が活性化しなかった。
イミフ。
人気のエリアの一戸建てなら、土地の下落も限定的。
あと地価が安い、人気がない 地域のマンションなら、建物がダメになったら資産価値ほぼゼロになるが、一戸建ては建物がダメになっても土地だけは丸々残る と日本人は考えるんたが。あとは土いじり出来る自前の庭がある とか。
>マンションは居住便宜性で青年世帯が好むうえ、住宅の処分や賃貸が容易で、引退世帯の流動性確保の側面でも有利だ。したがってマンションに対する売買需要は増加が続く可能性が高いという結論だ。
いつまでも経年劣化せず、管理が良好な状態が続く前提の話。
あと 若者と老人とは、快適な間取りや設備も異なる。
流動性とか、その時の国の経済状況にも寄るだろ。
あと日本でも住宅価格が下落したのは、投機や値上り期待が無くなっただけじゃなく、金融問題がある。
売り手が沢山 住宅ローンを抱えてて 損切りして積極的に売れない。一方で、金融システム不安から買い希望者にローンが付かない。
韓国みたいに個人の借金・金融問題が限界値までイッテる場合、今の不動産市況が破裂したら、同じ問題が 日本よりもっと酷い形で出るよ。 >>1
南朝鮮は、国民全員が国粋主義という超絶な極右国家
南北朝鮮はまともに付き合う相手ではない。断交あるのみ。日本に密入国して性犯罪を犯しまくり治安を悪化させてる在日朝鮮人も全員強制送還で。
それと、
歴史をねじ曲げて日本をおとしめ続ける朝日新聞と中国共産党だけは絶対に、絶対に許すな！
今後は日本からどんどん真実を発信していくべき。シナチョンからの接待漬けで遊びほうけてる外務省は解体したうえで。
毛沢東による人民大虐殺をしっかり伝えていこう。
文化大革命、大躍進、自分が権力を握りたいがためにおびただしい数の人命を奪った毛沢東の真実を広めて。
中国共産党による人民大虐殺、天安門事件もしっかり広めていくべき。
戦前から日本では朝鮮人による強姦被害が頻発し、大勢の日本人女性が苦しんできた。
東南アジア諸国でも朝鮮人によるレイプ事件が頻発しており、朝鮮人は東南アジアの女性にも忌み嫌われている。
ベトナムでは、強姦民族である朝鮮人のレイプ児・ライダイハンが大量発生して社会問題になっている。
朝鮮人は自分たちがやってきたことを「日本人もやっているはずだ」と思い込んでいるだけ。
ずっと昔から大勢の朝鮮人売春婦が世界各地で体を売っていた。
いまも、日本人女性を汚しまくってるAV男優とAV撮影者のほとんどが在日朝鮮人だ。
つうか、
朝鮮人って男も女もみんな整形しまくってて不気味な顔をしてるんだよな。
朝鮮人は整形のしすぎで親子の顔が違いすぎてかなり不気味
朝鮮人はみんな金太郎飴のように同じ整形顔だけど、
もとの顔はパンスト被ったみたいな醜悪なエラ張り朝鮮顔なんだよな。
あと、朝鮮人はご飯食べるときにクチャクチャと口を結ばず、犬のようにして食べて汚らしい。
朝鮮人はその醜悪なパンスト朝鮮顔をいくらメッタメタに整形したところで、朝鮮人の存在そのものが極めて卑しく、あまりに汚らわしい。
南朝鮮は国際社会の汚物そのもの ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
