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韓国は、1990年代初頭の日本や金融危機直前のアイルランドなど、不動産投資で失敗した国の列に加わろうとしている。「ロンドンのシティーの歴史は、投資家がやって来ては去って行くというものだ」と、不動産オーナー会社、デベロップメント・セキュリティーズの元トップ、マイケル・マークス氏は言う。やけどをした投資家もいれば、本国市場での損失を補おうとする人もいるという。

韓国勢、５年間に欧州物件を買い漁り

韓国の海外不動産投資開始はかなり最近のことだ。2010年代の後半に、有利な為替レートと自国で得られるよりも高い利回りに引かれ、過熱する不動産市場が宝の山であることを期待してソウルのファンドがこぞって参入した。ＭＳＣＩリアル・アセッツのデータによると、韓国勢は19年の欧州の商業用不動産市場において米国に次ぐ域外投資家であり、同年だけで130億ユーロ（約２兆円）の取引を行った。

17年から22年の間に、韓国の投資家は90件以上の欧州の不動産をそれぞれ２億ユーロ以上の価格で買い取った。その多くは、ロンドンのシティーやパリのラ・デファンスにある大型ビルだった。不動産仲介のサビルズによると、両金融街の物件の価値はこの１年で20％余り下落した。

韓国の投資家はアマゾン・ドット・コムのような有名テナントと長期賃貸契約を結んでいるビルを選好したため、完璧な立地やエネルギー効率が優れていることを示す高いグリーン評価よりも、誰が賃貸料を支払っているかという認知度の高さを重視していた。また大きな敷地を好んだが、こうした物件は老朽化すると修繕費がかさむ。

フィッチ・レーティングスは最近、ビルを環境対応型にするための工事費の高騰は幽霊オフィスやゾンビオフィスを残し、古い商業用不動産の「価値を著しく破壊する」と警告した。韓国投資家が保有する不動産を名指ししてはいない。

古いオフィスが座礁資産（社会の変化とともに価値が大幅に減少する資産）になる恐れが注視されているため、「多くの設備投資が必要になる」とフェンスミス氏は一般論として指摘。「2050年までのネットゼロ達成の経路から外れたビルは、いつ価値を失い始めるだろうか」と同氏は問い掛けた。

韓国の投資家にとって、市場の急落は最悪のタイミングで訪れた。韓国金融監督院のデータによれば、韓国の不動産ファンドは2025年末までに約30兆ウォン（約３兆3000億円）が償還期限を迎える。これは全体のほぼ40％に相当し、需要が落ち込んでいる時期に大量の商業ビルが市場に出回ろうとしていることを意味する。

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https://news.yahoo.co.jp/articles/7da406250fe1a2a350bd127ee29c78d1787efe10?page=2